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地产市场因果链条：土地供应导致结构紧缺？

面对楼市的涨价潮流，有人士认为是因为2005年北京市土地供应较紧，导致开发商趋向于开发高档住宅，从而引发了楼市结构性失衡，即高档房的空置率增加，同时市场对中低档房的需求也在增长。

银行业报告揭示矛盾

3月初，记者从银行业人士处看到了来自中国人民银行营业管理部的《2005年北京市金融运行报告》，该报告对房地产方面做了一定的论述，报告中认为目前北京房地产业运行中呈现三大阶段性矛盾。

央行营业管理部报告明确指出，北京房地产业运行中呈现三大阶段性矛盾：一是宏观调控与房地产价格上升的矛盾。价格上涨主要原因在于北京房地产价格补涨，域外购房及全额付款购房比重较高，土地定价模式、租金收益支持等多种因素促使房价上涨；二是房地产开发投资增速大幅回落。土地管理模式改变使分散开发变成了统一开发和供给，开发资金筹集渠道受到了限制；三是普通住房空置与居民需求的结构性矛盾。北京居民收入呈现出分层走势，开发商迎合高收入需求并拉高普通住房价格，造成房地产供求矛盾，导致空置率上升。

报告还指出，2005年，北京市房地产开发投资完成1525亿元，增长3.5%，比上年低19个百分点。同时，商品住宅新开工面积也在下降。“北京房地产供给有所紧缩”央行报告如此评价。

水涨船高拉升房价

有房地产业的人士对记者表示，2005年，北京市住宅供地为880公顷，规划建筑面积1196万平方米，其中以出让方式转让的住宅用地585公顷，以划拨方式转让的住宅用地295公顷。从数据上看以公开出让方式转让的住宅用地比前几年有所减少。

在这种背景下，开发商拿地的困难程度、成本明显都出现了增加，有开发商表示，现在实行招、拍、挂后，竞争越来越激烈，很多开发商要通过上百次竞价才能击败对手拿到地。高价拿地后，开发思路肯定会出现变化，原先计划做单价6000元的楼盘，现在土地价格就3000多元，那只能水涨船高，开始修改方案，做单价8000多元的项目了。高档房比例的居高不下，直接后果是拉升了全市商品住宅期房预售平均价格，达到6725元/平方米，比上年上涨了1083元/平方米，涨幅为19.2%；其中普通商品住宅均价高达6721元/平方米，比上年增长了10.9%。房价上扬，但购买者的购买力并没有上扬，后果是，到2005年底时，全市空置一年以上的商品住宅面积高达252.6万平方米。

土地部门冀望存量

面对市场提出的“供应紧张———拿地成本提高———推升房价———导致结构性失衡”的因果链条，北京市的国土部门则不予认同。

有关负责人对记者表示，尽管2005年的土地供应量略有减少，但在2004年“8·31”政策执行前，北京市场上已经供应了大量的地块，按照房地产行业的运作规则，这些地块将会在近两年形成产品，这些产品上市后足以保证市场供应。认为地价上涨而导致高档房增加、空置率上升的因果链并不准确。目前，全国国土部门都在强调盘活存量，北京市场也是一样，现在的问题是，有很多开发商看到市场销售情况良好，就开始捂地、捂盘，坐等涨价，或者直接来烘托市场紧张氛围。如何让存量土地顺利地进入市场流动，是保证供应的关键，这一点上开发商应该负相当责任。

但也有开发商对记者表示，北京市经过多年的发展，现存的好的土地已经比较有限，市场上虽然还有一定的存量，但其中往往隐藏着很多问题，有些土地难以走向市场，并不是开发商运作的问题，像拆迁、规划变更、周边配套等问题，都会对一块土地的价值、运作时机造成影响。很多部门相互之间就存在协调问题，这种种不协调实际上在相当程度上制约了运作速度。

肖宾

楼市供需结构失衡，已经成为楼市发展的痼疾。

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